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Qual è il valore della casa familiare in sede di divisione?

A CURA DELL’AVV. CHRISTIAN RIGGI, CONTRIBUTOR LAWYERS SOCIETÀ TRA AVVOCATI

Corte di Cassazione – Sezioni Unite Civili – sentenza del 9 giugno 2022 – n.18641

Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, sono state chiamate a dirimere il contrasto giurisprudenziale vertente sulla questione “se – in sede di divisione di un immobile in comproprietà di due coniugi legalmente separati già destinato a residenza familiare e, per tale ragione, assegnato, in sede di separazione, al coniuge affidatario della prole – occorra tenere conto delle diminuzione del valore commerciale del cespite conseguente alla presenza sul medesimo del diritto di godimento del coniuge a cui è stata affidata la prole, pure nel caso in cui la divisione si realizzi mediante attribuzione a quest’ultimo della proprietà dell’intero immobile con conguaglio in favore dell’altro comproprietario e, quindi, determinandolo non in rapporto al valore venale dello stesso immobile, bensì in misura ridotta che tenga conto dell’incidenza della permanenza di tale vincolo, opponibile anche ai terzi”.

Ciò premesso, secondo un primo orientamento, l’assegnazione del godimento della casa familiare ad uno dei coniugi non dovrebbe essere considerata al fine della determinazione del valore di mercato del bene in sede di divisione dell’immobile in comproprietà, e ciò anche quando il bene venga attribuito al coniuge assegnatario. (cfr. Cass. Civ. n. 11630/2001; Cass. Civ. 27128/2014; Cass. Civ. n. 33069/2018).

Per contro, un secondo filone ermeneutico sostiene che l’esistenza del vincolo derivante dall’assegnazione della casa coniugale e la sua opponibilità ai terzi determinerebbe un’oggettiva contrazione del valore della proprietà, con la conseguenza che nel giudizio di divisione si dovrebbe tener conto della portata del provvedimento di assegnazione in termini di incidenza sul valore dell’immobile, e ciò indipendentemente dal fatto che il bene sia attribuito in piena proprietà all’uno o all’altro coniuge ovvero venduto a terzi (cfr. Cass. Civ. n. 20319/2014; Cass. Civ. n. 8202/2016).

Orbene, le Sezioni Unite hanno risolto il suddetto contrasto partendo dall’analisi della finalità giuridica del provvedimento di assegnazione della casa familiare, consistente nel tutelare l’interesse prioritario dei figli alla continuità della vita familiare, onde preservarne l’habitat in cui Essi hanno radicato le proprie consuetudini di vita e le relazioni sociali.

Ne deriva che, il diritto di godimento della casa familiare attribuito al coniuge affidatario della prole crea sì un vincolo di destinazione della casa familiare, ma sui generis, originato dal provvedimento di assegnazione, in quanto collegato all’interesse superiore dei figli, e si atteggia a diritto personale di godimento del cespite, che viene a caducarsi nel caso in cui vengano meno le ragioni a fondamento dell’attribuzione (ossia con il raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli), ovvero in tutte le ipotesi di allontanamento del coniuge assegnatario. Tale ragionamento, osserva la Suprema Corte, va esteso in via analogica anche al caso, oggetto del contrasto, di divisione della casa coniugale che viene attribuita in proprietà esclusiva al coniuge assegnatario, per effetto della quale nella quota di proprietà del coniuge attributario confluisce e si annulla tale diritto familiare di godimento esclusivo.

Difatti, stante la natura del diritto di assegnazione della casa coniugale, quale diritto di godimento personale atipico, lo stesso non può costituire, in sede di divisione della casa familiare e qualora la medesima venga attribuita in proprietà esclusiva al coniuge assegnatario, un vincolo suscettibile di incidere negativamente sul valore venale.

Di contro, nelle ipotesi in cui la casa familiare venga trasferita in proprietà esclusiva a favore del coniuge non assegnatario della casa coniugale, oppure venga venduta ad un terzo, il diritto di godimento in capo all’altro coniuge assegnatario continuerà a sussistere, con la conseguenza che, ai fini della determinazione del valore del suddetto immobile, assumerà rilevanza la limitazione del diritto di godimento esclusivo in capo all’altro coniuge assegnatario, permanendo il relativo vincolo sullo stesso con i relativi effetti pregiudizievoli derivanti anche dalla sua trascrizione ed opponibilità ai terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.

In conclusione, le Sezioni Unite dirimono il citato contrasto giurisprudenziale affermando il generale principio secondo cui, nel caso in cui lo scioglimento della casa coniugale in comproprietà tra i coniugi si attui mediante l’attribuzione dell’intero al coniuge affidatario della prole, il valore dell’immobile non può risentire del diritto di godimento già assegnato allo stesso a titolo di casa coniugale, poiché esso viene ad essere assorbito dal diritto di proprietà attribuitogli per intero, con la conseguenza che, ai fini della determinazione del conguaglio in favore dell’altro coniuge, bisognerà porre riferimento, in proporzione alla quota di cui era proprietario, al pieno valore di mercato dell’immobile.

Christian Riggi

Articolo pubblicato dall’avv. Christian Riggi

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